Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Poprzez zasiedzenie nieruchomości rozumie się proces przejęcia na własność nieruchomości przez posiadającego ją niewłaściciela przeciwko nieposiadającemu właścicielowi. Innymi słowy, na skutek pewnych czynności rozciągniętych w czasie osoba niebędąca właścicielem może nabyć na własność nieruchomości, jeżeli jej prawny właściciel nie przejawia nad nią żadnego władztwa.

1. Jak można zasiedzieć nieruchomość?
2. Co zrobić, by zasiedzieć nieruchomość?
3. Co zrobić, aby zasiedzieć nieruchomość rolną?

Jak można zasiedzieć nieruchomość?

By móc skutecznie zasiedzieć nieruchomość, należy spełnić określone ustawowo przesłanki, które zostały zawarte w rozdziale II kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 172 § 1 k.c. „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Z kolei na podstawie § 2 „po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Z brzmienia przytoczonych przepisów wypływają dwie przesłanki, jakie należy spełnić, by skutecznie zasiedzieć nieruchomość, a mianowicie posiadanie samoistne oraz dobra i zła wiara posiadacza.

Czym jest posiadanie samoistne? Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2000 r., w sprawie toczącej się pod sygn. akt V CKN 164/00: „Samoistnym posiadaczem jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności”.

Czym jest zła i dobra wiara posiadacza samoistnego? Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy sięgnąć do dorobku orzecznictwa i doktryny, w których ocenie w dobrej wierze jest posiadacz samoistny, który jest przeświadczony, że służy mu prawo własności do rzeczy, a to jego przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami konkretnego przypadku. W sytuacji braku takiego przekonania np. gdy posiadacz samoistny rzeczy wie, że przysługiwała ona komuś innemu, mamy do czynienia ze złą wiarą.

Co zrobić, by zasiedzieć nieruchomość?

W sytuacji, gdy dojdziemy do przekonania, iż spełniliśmy powyższe warunki uprawniające nas do zasiedzenia nieruchomości, należy złożyć stosowny wniosek o zasiedzenie do właściwego miejscowo sądu rejonowego, tj. takiego w okręgu, którego położona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot zasiedzenia. Oczywiście, sporządzając wniosek o zasiedzenie, należy go uzasadnić i powołać rzeczowe dowody np. przedłożyć potwierdzenia wpłat należności na poczet podatku od nieruchomości. W postępowaniu o zasiedzenie warto także posiłkować się dowodami z zeznań świadków, którzy potwierdziliby zarówno czas posiadania, jak i jego „samoistność”. Przedmiotowy wniosek o zasiedzenie podlega stałej opłacie sądowej w kwocie 2.000.00 złotych, którą należy uiścić przed jego złożeniem.

Co zrobić, aby zasiedzieć nieruchomość rolną?

Odesłanie w tej kwestii zawiera art. 172 § 3 k.c., na podstawie którego nabycie nieruchomości rolnej  przez zasiedzenie jest możliwe jedynie przez rolnika indywidualnego, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Kim jest zaś rolnik indywidualny? Jest nim osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Osoba ta powinna mieć kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat mieszkać w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzić przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

W razie wątpliwości co do jakiegokolwiek kwestii związanej z zasiedzeniem warto zasięgnąć porady prawnika.